Palm Jumeirah
Logique patrimonialeUne offre limitée. Une clientèle internationale. Une valeur qui repose sur la rareté.
Edition 2026
Private
Portfolio
Strategy
I only recommend investments I would be proud to own myself.
Frank Beerens — Dubaï, Émirats Arabes Unis
01 — Pourquoi ce document ?
Un investissement ne commence jamais par un appartement.
Un investissement ne commence jamais par un appartement.
Il commence par une réflexion.
Lorsque nous parlons d’immobilier, nous parlons souvent de mètres carrés, de plans de paiement ou de rendements. Pourtant, ce ne sont jamais ces éléments qui construisent un patrimoine. Ils ne sont que les conséquences d’une décision prise en amont.
Au fil de ma carrière, j’ai compris que les meilleurs investissements naissent toujours de la même question :
Pourquoi ce bien prendra-t-il davantage de valeur que celui situé juste à côté ?
Avant l’immobilier, j’ai passé plusieurs années à évoluer dans l’univers des sneakers en édition limitée. Ce métier m’a appris une chose essentielle : la valeur ne vient jamais de la quantité. Elle vient de la rareté.
Aujourd’hui, cette philosophie guide chacune de mes recherches immobilières. Je ne cherche pas le projet le plus médiatisé. Je cherche celui qui possède les meilleurs fondamentaux. Celui que je serais fier d’acheter avec mon propre argent.
Le rôle d’un conseiller n’est pas de convaincre un client d’investir. Son rôle est de lui permettre de prendre une décision plus éclairée que le marché. C’est précisément la raison d’être de ce document : avant de vous présenter des opportunités, je préfère vous présenter ma méthode.
La qualité d’un investissement dépend rarement de la qualité de sa brochure.
02 — Ma philosophie
Je ne mesure pas la réussite au nombre d’appartements achetés.
Je la mesure à la qualité du patrimoine construit. Cette nuance change complètement ma manière de travailler. Je refuse de considérer un appartement comme un simple produit : chaque acquisition doit répondre à une fonction précise.
- I.Créer un revenu
- II.Préserver un capital
- III.Préparer une transmission
- IV.Générer une forte valorisation à long terme
Si un actif ne remplit clairement aucun de ces objectifs, je préfère poursuivre mes recherches. Je préfère perdre une vente que faire perdre de l’argent à un client.
Lorsque je recommande un projet, je me pose toujours la même question : « Si cet investissement devait être réalisé avec mon propre patrimoine, est-ce que je signerais aujourd’hui ? » Si la réponse est non, je ne le recommande pas.
Défendre les intérêts d’un client, c’est défendre son argent comme si c’était le sien.
03 — Deux logiques opposées
Acheter, ou investir ?
La majorité des investisseurs commencent par comparer des appartements.
Je commence par comparer des stratégies.
Acheter
- Émotion
- Brochure
- Prix
- Décision rapide
Investir
- Vision
- Analyse
- Rareté
- Création de valeur
- Patrimoine
Une brochure peut être séduisante. Un plan de paiement peut sembler avantageux. Un prix peut paraître attractif. Mais aucun de ces éléments ne garantit qu’un investissement créera durablement de la valeur.
Avant d’étudier un bâtiment, je cherche à comprendre son environnement. Pourquoi cette région s’est-elle développée ? Quelle est la vision du gouvernement ? Qui vivra réellement dans ce quartier ?
Les meilleurs investissements sont rarement les plus évidents. Ils sont souvent les mieux compris.
04 — La méthode Frank Beerens
Sept critères.
Sept critères.
Aucune exception.
Chaque investissement que je recommande passe par exactement la même méthode d’analyse. Peu importe le promoteur. Peu importe le quartier ou le prix.
Je commence toujours par répondre à une question simple : pourquoi cet investissement créera-t-il davantage de valeur que les autres ?
- La vision du gouvernement
- Le quartier
- La rareté
- Le prix d’entrée
- Le promoteur
- La demande locative
- La stratégie de sortie
Si l’un de ces éléments présente une faiblesse majeure, je poursuis mes recherches. En immobilier, la patience est souvent plus rentable que la précipitation.
Je ne cherche pas le meilleur appartement. Je cherche le meilleur contexte d’investissement.
05 — Ce que je regarde en premier
Une brochure montre un projet, le terrain révèle une réalité
Je commence par me rendre sur place. Je marche. J’observe. Je circule dans le quartier. Je regarde ce que les brochures ne montrent jamais. Je cherche notamment à comprendre :
- Comment entre-t-on dans le quartier aux heures de pointe ?
- Les infrastructures sont-elles déjà présentes ou simplement promises ?
- Les écoles, commerces, hôpitaux et transports accompagneront-ils réellement le développement de la zone ?
- Le quartier est-il agréable à vivre — ou uniquement agréable à vendre ?
- Le bâtiment bénéficiera-t-il encore d’une vue dans dix ans ?
- Les futurs habitants auront-ils envie d’y rester ?
Une brochure montre un projet. Le terrain révèle un investissement.
06 — La rareté crée la valeur
Les meilleurs actifs partagent un point commun : ils sont difficiles à reproduire.
Au cours de ma carrière, une conviction s’est imposée. Les investissements qui prennent le plus de valeur possèdent presque toujours ce trait. Je privilégie naturellement :
À l’inverse, lorsqu’une zone autorise des dizaines de constructions similaires, la concurrence devient permanente. La rareté disparaît — et avec elle, une partie du potentiel de valorisation.
Je préfère un immeuble de dix étages parfaitement positionné qu’une tour de cinquante étages entourée de bâtiments identiques. La rareté ne garantit jamais une plus-value. Mais elle en crée souvent les conditions.
La valeur apparaît lorsque l’offre cesse d’être facilement remplaçable.
07 — Le prix d’entrée
Même appartement.
Même appartement.
Résultats totalement différents.
Deux investisseurs peuvent acheter exactement le même bien. Quelques années plus tard, tout les sépare. Pourquoi ? Parce que tout commence par le prix d’entrée.
Investisseur accompagné
Investisseur seul
Le prix d’acquisition influence directement le potentiel de création de valeur. Il conditionne également la facilité de revente, le rendement futur et la marge de sécurité. À mes yeux, un prix anormalement bas mérite autant de prudence qu’un prix excessivement élevé : dans les deux cas, je cherche à comprendre pourquoi.
Mon objectif n’est pas d’acheter le moins cher possible. Mon objectif est d’acheter au prix le plus cohérent. Lorsque cela est possible, je négocie :
- Une meilleure unité
- Une meilleure orientation
- Une meilleure vue
- Une remise
- Des conditions plus favorables
Le meilleur investissement ne commence pas à la remise des clés. Il commence le jour de la négociation.
08 — Le promoteur n’est jamais le point de départ
« Quel est le meilleur promoteur de Dubaï ? »
« Quel est le meilleur promoteur de Dubaï ? »
La question est mal posée.
Un excellent promoteur peut construire un projet qui ne correspond pas à votre stratégie. À l’inverse, un promoteur moins connu peut proposer une opportunité exceptionnelle lorsqu’il réunit les bons critères.
Je ne choisis donc jamais un investissement uniquement en fonction du nom affiché sur la brochure. J’analyse avant tout :
- La qualité des réalisations déjà livrées
- La capacité à respecter les délais
- Le vieillissement des bâtiments
- La qualité des matériaux
- La cohérence du prix demandé
- L’ambition architecturale du projet
Le promoteur est un élément essentiel. Mais il ne remplace jamais une bonne localisation, un prix d’entrée cohérent et une vision urbaine solide. C’est l’ensemble qui crée la valeur.
Ce que j’apprécie particulièrement
Je privilégie les promoteurs capables de proposer une véritable identité. Des bâtiments qui ne ressemblent pas aux autres. Des finitions qui résistent au temps. Une expérience de vie pensée pour les habitants plutôt que pour la seule commercialisation.
Un grand promoteur ne transforme pas un mauvais emplacement en bon investissement.
09 — Les quartiers que je surveille
Je ne recommande jamais un quartier parce qu’il est populaire.
Je le recommande parce que je comprends où il sera dans dix ans. Chaque zone répond à une stratégie différente.
Wasl Gate
Le plus sous-estiméMétro déjà opérationnel. Infrastructures existantes. Proximité avec Dubai Marina, excellente accessibilité et une véritable vie de quartier.
Jumeirah Village Triangle
Équilibre résidentielVerdure, faible densité, qualité de vie. Les nouvelles infrastructures renforcent encore son potentiel.
Meydan Horizon
Sélection stricteUniquement les projets qui répondent à mes critères de rareté, de qualité architecturale et de prix d’entrée.
Maritime City
Front de mer stratégiqueAccès rapide au centre-ville. Un potentiel patrimonial particulièrement intéressant lorsqu’il est associé au bon promoteur.
Ras Al Khaimah
Stratégie différenteUn potentiel de développement touristique, la rareté de son littoral et des investissements internationaux majeurs.
Hudayriyat Island
Vision urbanistiqueL’une des visions les plus ambitieuses des Émirats : sport, bien-être, luxe et qualité de vie.
Je comprends où un quartier sera dans dix ans.
10 — Comment je crée de la valeur
Une partie importante de la valeur est créée avant même la signature.
01
Sélectionner
Identifier les projets qui réunissent les fondamentaux — vision, rareté, emplacement — et écarter tous les autres, quelle que soit leur notoriété.
02
Négocier
Obtenir de meilleures unités, de meilleures conditions et un prix d’entrée cohérent. Une bonne négociation constitue souvent la première plus-value.
03
Anticiper
Penser la sortie dès l’entrée : demande locative, profil du futur acheteur, horizon de valorisation.
Je travaille régulièrement sur :
- Allocations privilégiées
- Unités rares
- Négociations spécifiques
- Achats multiples
- Opportunités hors marché
- Distressed deals
Ces opportunités demandent une grande réactivité — certaines disparaissent en quelques heures. C’est la raison pour laquelle je demande toujours à mes clients de rester facilement joignables. Je n’attends pas qu’ils acceptent chacune de mes propositions. J’attends simplement une réponse, positive ou négative. Une réponse permet de continuer à avancer. L’absence de réponse peut faire perdre une opportunité qui ne se représentera peut-être jamais.
Le temps est parfois plus précieux que la remise obtenue.
11 — Études de cas
Cas n°1
Cas n°2
Cas n°3
La meilleure décision n’est pas toujours celle qui permet d’acheter.
La patience comme stratégie
Un investisseur souhaitait acheter immédiatement. Je lui ai conseillé d’attendre. Quelques semaines plus tard, il a investi sur un projet plus cohérent avec ses objectifs. Le résultat a confirmé que la patience est parfois la meilleure stratégie.
La valeur créée avant les clés
Pour un investisseur acquérant plusieurs unités, j’ai obtenu une remise, un plan de paiement amélioré ainsi que des conditions qui n’étaient initialement pas proposées. Avant même la remise des clés, l’investissement avait déjà gagné en qualité.
L’investissement déconseillé
L’une des décisions dont je suis le plus fier n’est pas une vente. C’est un investissement que j’ai déconseillé. Mon rôle n’est pas de vendre : mon rôle est de protéger les intérêts patrimoniaux de mes clients, même lorsque cela signifie renoncer à une transaction.
Je préfère perdre une commission que la confiance d’un client.
Construire votre stratégie